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    杭州长租公寓连续“爆雷” 房东租客双双被坑

    2020-09-16 16:27:48 来源:中国经济周刊 浏览次数:

      杭州长租公寓连续爆雷

      房东租客双双被坑

      《中国经济周刊》记者 陈一良 | 杭州报道

      8月27日,杭州长租公寓“友客”爆雷,大批租客和房东聚集在“友客”杭州总部进行维权。

      8月29日,杭州另一家长租公寓“巢客”也爆雷了,同样引发人员聚集维权。

      “友客”“巢客”出事之后,一家名为“趣居”的杭州长租公寓也出现拖欠房东房租的现象,几乎走到爆雷边缘。

      《中国经济周刊》记者在杭州走访发现,事实上,从2018年开始,杭州就陆续出现多起长租公寓爆雷事件。

      杭州多家长租公寓爆雷,房东租客都蒙了

      9月3日,向“友客”租赁房屋的租客小陈告诉《中国经济周刊》记者,今年5月他在“友客”租下了杭州市金沙湖附近的一套小三居,供全家4口居住,每月租金4200元,租金半年一付,押金为一个月房租,共支付租金及押金29400元。

      “我从大学毕业就住在这附近工作,比较了解这里的租房价格,这里小三居的租金大多在4500元左右,所以感觉他们‘友客’提供的房源比较便宜,于是租了半年,没想到只住了3个多月就出事了,现在房东要求我搬出去,不然就停水停电,报警。”小陈说。

      8月29日,小陈赶到“友客”所在的办公楼,碰到不少和他一样的租客。

      “当时现场聚集了很多人,警察给我们做了登记,但我估计剩下3个月的租金和一个月押金很难拿回来了,可能要损失16000元。”小陈说。

      遭遇同样问题的还有住在杭州市绍兴路某小区的租客小王。

      今年8月初,小王向“巢客”租了一套小房子,月租金为1600元。

      当时“巢客”业务员告诉小王,房子的租金如果月付是每月2300元,季付每月2100元,半年付每月1900元,年付只要每月1600元,考虑到价格问题,小王选择了年付。

      “年付的话月租金只要1600元,这个价格非常划算,当时加上押金,我一共付了20800元,现在刚住满一个月,房东就要来赶我走了,他说他只拿到‘巢客’给他的一个月的租金。”小王说。

      在这次长租公寓连环爆雷事件中,房东同样也是受害者。

      9月4日,“巢客”房东周先生告诉《中国经济周刊》记者,他刚刚把自己位于杭州德胜的一套房产委托给了“巢客”,委托期限3年。8月29日,“巢客”工作人员明确告诉周先生,公司不会再向其支付房租,双方提前解约。

      “对方口头跟我说了解约,但我暂时也不敢把租客赶出去,因为口说无凭啊,我咨询了律师,现在准备把解约声明送到公司办公室去,回头再和租客沟通。”周先生说。

      周先生告诉记者,自己名下有多套住房,分别委托多家房产中介机构在对外出租,家庭经济情况良好,“我的状况还算好的,有的房东好几套房都委托给‘巢客’,现在房租收入全没了,特别是那些‘以租养贷’的房东,每个月要给银行交月供的,压力很大,要去借钱还贷款,现在房东要把租客赶出去,也不是那么容易的,很难协调的。”周先生说。

      据了解,“巢客”在杭州有较高知名度,涉及的房东、租客总量远超“友客”。目前“巢客”的房东和租客已建立10多个维权微信群,不少维权群已满员。

      涉事长租公寓的惯用操作:“高进低出”和“长收短付”

      根据浙江电视台经济生活频道报道,近期有房东前往“巢客”质问为何其以4200元的价格把房子租给公司后,公司仅以2800元的低价转租给租客?

      “你们作为一家企业,有这么多钱可以亏吗?你们不拿工资吗?”担心公司未来无力履约,房东施女士因此要求和“巢客”解除租赁合同。

      无独有偶,交了2000元租房定金,但认为房租过于便宜,希望见房东求证的租客陈女士也登门向“巢客”讨要说法。

      “房子70平方米,在振宁路地铁口附近,每月租金1800元,这个价格很便宜。”陈女士因此要求“见房东”或者查询“巢客”与房东签署的租房协议,再与“巢客”签订长期租房协议,但遭到“巢客”拒绝。

      一位多年深耕杭州市场的长租公寓从业人士李明(化名)向《中国经济周刊》记者表示,“高进低出”“长收短付”是一些爆雷长租公寓惯用的手法。

      李明介绍,“高进低出”就是长租公寓企业以高于普遍市场价的价格向房东收房,收到房子简单布置后再以低于市场价的价格向租客出租。

      “有时房屋出租的价格甚至低于收房的价格,长租公寓企业就要自己承担其中的价差,这显然不合常理。”李明说。

      “长收短付”则是长租公寓企业会一次性向租客收取半年以上,甚至一至两年的租金,但给房东的租金则大多是每月一付。

      “高进低出”“长收短付”会给长租公寓企业累积巨大的潜在风险,但为什么涉事长租公寓还是会采用这种经营模式?

      李明向《中国经济周刊》记者表示,所有长租公寓企业在早期发展过程中或许都使用过这种模式,但是上规模后会相对理性和正规,慢慢摆脱这种模式。

      “大部分长租公寓项目都处在A轮融资阶段,属于早期创业团队,最需要的就是找投资人投钱,投资人要看企业的市场占有率,看现金流,看企业成长性好不好。高价收房、低价出租房子,市场占有率上升就会很快,租客一次性把半年、一年的房租给长租公寓,但长租公寓只需按月给房东房租,这样企业现金流就很好看,会形成一个资金池,然后我们再拿着这些钱去高价收更多的房子,这样企业成长性是不是就很好?但是碰到像疫情这样的风险,很多使用这种策略的企业可能就要出问题了。”李明说。

      李明说,今年以来,由于疫情原因,长租公寓企业收房都很谨慎,“因为已有房源都不好出租”,但上半年有一位亲戚告诉李明,有长租公寓企业要向其高价收房,李明直言“很吊诡,感觉要出事”。

      “我这位亲戚有两套房产委托给我所在的长租公寓企业管理,我给他的价格比市场价高5%,但上半年这位亲戚说有其他长租公寓企业愿意开比市场价高15%的价格向他收房,我跟他说现在租房的人少,手上的房子都租不出去,收房的价格都下降了,为什么有人逆势涨价收房?我想,可能有长租公寓面临很大资金压力,希望通过高价收房,再低价转租出去,一次性获得租客半年、一年的房租,以缓解资金压力。当然,这也有可能是这家企业有预谋地最后‘搞’一笔租金,然后就‘撤退’了。”李明说。

      “归根到底是一场金融游戏”

      一家杭州市住房租赁管理协会会员单位负责人张平认为,“高进低出”“长收短付”的模式为很多长租公寓企业的发展添了一把火,但过度使用这套模式则把行业竞争变成了一场金融游戏,一旦遭遇市场风险,玩过火的“游戏玩家”就会立即偃旗息鼓,留下一地鸡毛。

      张平告诉《中国经济周刊》记者,杭州在2018年就经历过长租公寓爆雷。

      “和当年的P2P爆雷潮几乎同步,听说是因为有长租公寓老板获得租客预付租金后,将资金投入P2P业务,相关P2P企业倒闭后,长租公寓的资金链也断裂了。有的长租公寓和P2P公司是相互依存的关系,在长租公寓发展需要资金的时候,P2P也是‘慷慨解囊’,因为P2P资金也需要投资标的,两者是一荣俱荣、一损俱损的。”张平说。

      张平认为,长租公寓的扩张模式和P2P有一定相似性。

      “P2P通过高息来诱惑投资者,获得投资者的资金,做资金池,做广告,投项目,如果发展得好,可以快速扩张,快速做大。长租公寓也是用高额租金诱使房东把房产托付给他们,他们低价引诱租客来承租,通过‘长收短付’获得租客大量资金,形成资金池,再用资金池里的资金去给企业做广告、投项目,支撑企业继续高价收房扩张。”张平说,这样的模式如果经营不善,或者遭遇政策风险,就会立即出现问题。

      张平认为,P2P和长租公寓的疯狂扩张模式都可以理解为是一种“金融创新”,“有不少政府机构、金融机构都曾给他们站台啊”,但归根到底这是一种缺乏有效监管的金融创新,潜在风险很大,坑了很多投资者,坑了很多房东租客。

      “所以我们常说这归根到底就是一场金融游戏,而且江浙地区有一批人玩这套游戏玩得很溜,把法律文本设计得无懈可击,据我所知,2018年杭州爆雷的长租公寓受害人报案后立案都很难,企业以‘经营不善’为由倒闭清算,受害人拿不到钱,维权非常困难。对于这次(爆雷),情况不知道会如何,这确实非常考验执法者的智慧。”张平说。

      张平向《中国经济周刊》记者介绍了一位2018年爆雷的杭州鼎家长租公寓的租客受害者,对方表示,报案后至今未收到任何退款。

      “这次杭州长租公寓爆雷潮力度可能比2018年要大,受损的租客和房东至少是数以万计的。”张平说。

      张平告诉《中国经济周刊》记者,受疫情影响,长租公寓企业现金流受到冲击,行业损失很大,抗风险能力比较弱的长租公寓企业会遭遇很大经营风险,有的企业甚至故意剑走偏锋,最后“捞一把”再走人,但整个行业也在探索更稳健的商业模式,对冲疫情带来的风险。

      “疫情以来,我们看到,魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓,‘乐乎’在北京推出首个企业服务公寓项目,‘窝趣’也推出首家企业公寓华舍公寓。疫情之下,类似蓝领公寓这种to B的商业模式肯定更有优势,可以用to B的模式来补充to C模式的不足,这是全行业的一个调整趋势吧。”张平说。

      对于长租公寓行业的未来发展,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《中国经济周刊》记者表示,近年来,长租公寓行业野蛮生长,乱象环生,但这并不代表长租公寓行业未来发展堪忧。

      王小嫱说,自2017年党的十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”,住房租赁市场迎来高速发展期,各路资本入局抢滩长租公寓,但政策利好背景下长租公寓野蛮生长,快速发展的租赁市场乱象环生,风波不断,如自如甲醛事件,以及租金贷横行市场,爆雷现象频出。

      “但这也并不代表长租公寓未来发展堪忧,政策红利下,随着机构的运营经验的沉淀,长租公寓未来仍有生存机会。首先,机构要持久运营下去,还是要做好对租户的保障,提高续租率,降低房源空置带来的成本增加。其次,长租公寓的付款方式不应该依赖金融手段,降低租金贷付款方式的占比。再次,企业规模要稳步扩张,不能激进扩张。”王小嫱说。

      王小嫱认为,整个租赁市场目前规范性不足,行业管理迫在眉睫,政府及相关监管部门还需深入研究,如加强租赁机构的资金监管,限制企业过度利用金融杠杆,加强租赁市场的规范性,加快住房租赁条例出台,保障租户、房东、中介三方利益平等。

      近期,除杭州之外,成都、西安、上海、合肥、广州等地均出现长租公寓爆雷事件,多地出台风险提示,建议消费者谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、使用合同示范文本。

      (文中张平为化名)

      (本文刊发于《中国经济周刊》2020年第17期)

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    责任编辑:潘瑶

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